— Возможно ли снизить налог на имущество или размер арендной платы?
— Каким образом кадастровая стоимость объектов недвижимости влияет на налоговую базу?
— Как определить рыночную стоимость объектов недвижимости, и для чего это необходимо?
Именно такого рода вопросы возникают у лиц, заинтересованных в справедливой оценке своего имущества.
Кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц, и на данный момент практика показывает, что зачастую кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной.
Прежде всего необходимо отметить, что объекты недвижимости наделены стоимостью двух видов: кадастровой и рыночной.
Кадастровая стоимость недвижимости – это цена недвижимости, установленная государственными структурами в процессе оценки, и зафиксированная в государственном кадастре недвижимости. Важно знать, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не является постоянной величиной, и ее изменение зависит от ряда факторов. Ее расчет основан на широком спектре характеристик объекта недвижимости – это его технические параметры, местоположение, развитость инфраструктуры, наличие коммуникаций и так далее.
Под рыночной стоимостью объектов недвижимости понимают наиболее вероятную цену имущества при реализации его на открытом и конкурентом рынке. Определяющим фактором в данном случае выступает состояние спроса и предложения на объекты недвижимости, аналогичные реализуемому в конкретной сделке.
То есть при определении рыночной стоимости объекта недвижимости учитывается чаще всего рынок предложений. При этом величина кадастровой стоимости самого объекта оценки в расчет не берется.
— Почему кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует рыночной?
Оценка стоимости объектов недвижимости производится по решению органов исполнительной власти в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а Управление Росреестра формирует перечень земельных участков, подлежащих кадастровой оценке.
В каждом населенном пункте земли делятся на административно-территориальные единицы, в состав которых входят кадастровые кварталы. Стоит отметить, что все земельные участки подразделяются в зависимости от их целевого назначения и вида функционального использования.
Перечень видов разрешенного использования определен Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Так, например, в зоне Общественного питания могут размещаться такие виды разрешенного использования как объекты капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).
Неотъемлемой частью исчисления кадастровой стоимости того или иного земельного участка, а также величиной, оказывающей определяющее воздействие на расчет налога на недвижимость, является удельный показатель кадастровой стоимости. Проще говоря, удельный показатель кадастровой стоимости представляет собой единицу измерения цены участка за метр квадратный. Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования.
В итоге кадастровая стоимость каждого конкретного участка устанавливается посредством умножения величины удельного показателя кадастровой стоимости (определенного для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу), на площадь участка.
В соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ от 24 сентября 2018 г. N 514 “Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости” для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости используются средние и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденных в соответствии со статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности.
То есть стоит отметить, что вышеупомянутый удельный показатель условен и далек от рыночной цены. К тому же значение данного показателя кадастровой стоимости, как правило, существенно выше реальной рыночной стоимости.
Поэтому как у организаций, так и физических лиц нередко возникает необходимость оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости и привести ее в соответствие с показателями рыночной цены.
— Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости?
В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В случаях определения рыночной стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость этого имущества устанавливается равной его рыночной стоимости.
Бывают ситуации, когда необходимость изменения кадастровой стоимости возникает на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Это может быть обусловлено допущением ошибки при определении вида разрешенного использования земельного участка, его площади, наличием обременения и так далее.
В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Адвокат Коллегии адвокатов «Юстина» Воронежской области Кутькова С.С.
